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受信贷收紧及市场预期影响 新房房地产成交下降

发布时间:2014-07-24  来源:  点击:

 

一、2014年上半年中国房地产市场形势总结

1. 政策环境:中央着力长效机制建设,地方实施分类指导、因地制宜

2014年上半年,宏观经济增速持续趋缓,房地产市场整体下行与城市分化并存趋势显著,中央着力长效机制建设,地方实施分类指导、因地制宜。国土部牵头的部级联席会议出台了“不动产登记完成时间表”,中央加速棚改,推进共有产权试点展开。针对当地市场形势变化,部分城市积极通过信贷、公积金等方式鼓励刚需,缓解市场下行压力。6月末,呼和浩特正式取消限购,地方政策调整有所突破。全国政策坚持保自住抑投资底线、地方因地制宜灵活调整政策,是当前阶段楼市政策调整的主要基调。

(1)中央转变思路,地方因地制宜,双向调控、分类指导思想确立

中央调控更注重稳定性,双向调控、分类指导成为全国政策实施的主要方向。各地房地产市场持续分化,频繁出现政策微调。

(2)着力健全城镇住房制度,托底民生再成安居工程新重点

保障房建设注重监管,共有产权住房成为供应体系重要构成。政策性金融机构筹建升级,棚户区改造进一步提速。

(3)支持自住性市场需求释放刚需,深化财政、金融市场化改革

中央多轮表态推进金融体制改革,继续差别化信贷。定向降准释放流动性,推进金融市场化发展。

(4)房地产长效机制建设加快,推动新型城镇化进一步发展

不动产统一登记工作持续推进。户籍改革推动城市落户条件差别化。

2. 新房:受信贷收紧及市场预期影响,成交下降,市场供大于求,住宅价格由涨转跌

住宅成交方面,因个贷收紧、市场预期转变,上半年主要城市住宅成交量大幅下降18.9%,但总体成交规模仍高于2010-2012年。住宅供应方面,因前两年住宅用地大规模成交,2014年上半年主要城市新增供应总量为近五年来同期最高水平,同比增长7.3%。重点城市库存量创新高,出清周期持续延长。住宅价格方面,受短期市场供大于求影响,2014年上半年百城住宅价格指数由涨转跌,上半年累计涨幅仅0.83%,较2013年上半年下降4.76个百分点,同比涨幅持续收窄。十大城市住宅均价亦由涨转跌,北京、上海累计涨幅较大,杭州、成都等出现负增长。从全国商品房来看,销售面积与销售金额同比降幅收窄,仅东部地区销售面积同比下降、占比回落;整体投资增速持续回落,中部地区投资额增速上升;新开工面积同比降幅持续收窄,住宅新开工占比微降。

(1) 需求:成交量明显回落,一线城市下降最为显著

整体表现:个贷收紧及市场预期直接影响需求,上半年成交量明显下降

受个贷收紧、市场预期转变等多重因素影响,今年上半年住宅成交量大幅下降18.9%,但总体成交规模仍高于2010-2012年。

 

(2) 供应:住宅新增供应为近五年同期最高,各城市供应差异明显,北京增长尤为显著

整体表现:新增供应为近年来同期最高,二季度同比增长加速

 

新增供应总量为近五年来同期最高水平,同比增长7.3%。2014年上半年,20个代表城市住宅供应量较去年同期明显增长,累计新批上市面积达7923万平方米,月均供应量为1320万平方米,处于近五年同期最高水平,同比增长7.3%。

(3) 供求对比:需求量远低于供应量,市场库存创历史新高,库存去化周期快速延长

销供比:整体销供比达2010年以来同期最低,多数城市销供比小于1

 

2014年上半年20个代表城市商品住宅需求量明显低于新增供应量,销供比达2010年以来同期最低水平。相比于去年上半年,20个代表城市成交量同比大幅下降18.4%,市场需求明显回落,而供应量较去年同期增长7.3%;总体销供比为0.83,为2010年以来同期最低水平,明显低于去年上半年(1.10),市场由供不应求明显转为供过于求态势。

库存及去化:库存量创新高,出清周期持续延长

 

(4) 价格:受需求不足、库存高企影响,百城价格指数连续上涨23个月后连续2个月下跌

2014年上半年,受信贷收紧、市场预期下行影响,成交下滑,库存增长,出清周期延长,百城住宅均价进入调整期,百城住宅价格指数环比由涨转跌,6月百城住宅均价为10923元/平方米,环比下跌0.50%,为连续第2个月下跌且跌幅扩大0.18个百分点。

百城整体:2014年上半年百城住宅价格指数由涨转跌,同比涨幅持续收窄

 

2014年上半年,百城均价连续上涨近两年后于5月首次下跌,6月跌幅扩大。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,2014年上半年,受信贷收紧、市场观望情绪蔓延影响,百城住宅均价进入调整期。其中1-4月百城住宅均价保持上涨但涨幅持续收窄,4月微幅收窄至0.10%;5月,百城均价在自2012年6月连续上涨23个月后首次下跌,跌幅为0.32%;6月百城住宅均价为10923元/平方米,连续第2个月下跌且跌幅扩大至0.50%。


3. 二手房:成交量较去年同期大幅下降,二季度以来价格跌幅逐月扩大

成交方面,上半年市场受按揭贷款规模下降和观望情绪渐浓的影响,十大城市二手房总成交32.29万套,较去年上半年大幅下跌41.77%,较去年下半年也下跌24.81%。价格方面,2014年6月十大城市主城区二手房均价为26754元/平方米,上半年累计上涨0.63%,涨幅较2013年下半年收窄8.45个百分点,较2013年上半年收窄8.44个百分点。

(1) 成交:同比大幅下降,二季度成交量持续下跌

 

上半年二手房成交量同比大幅下降,二季度以来持续降低。2014年上半年二手房成交遇冷,十大城市累计成交二手住宅32.29万套,同比去年上半年的55.46万套,大幅下跌41.77%。具体来看,一季度共成交16.03万套,因去年同期基数较大,同比大幅下降达53.09%;二季度整体成交略有回升,为16.26万套,但因市场延续胶着状态,各月成交持续下降,同比累计下跌23.59%。

(2) 价格:上半年累计微幅上涨,但二季度逐月回落;二手房累计跌幅高于新房

2014年上半年,十大城市二手住宅累计微幅上涨,但二季度以来均价下跌且跌幅逐月扩大。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查,2014年上半年,十大城市主城区二手住宅均价累计微幅上涨0.63%,其中一季度上涨2.37%,二季度下跌1.70%,涨幅较2013年下半年(累计涨幅9.08%)收窄8.45个百分点,较2013年上半年(累计涨幅9.07%)收窄8.44个百分点。

4. 土地:存货与资金压力影响企业拿地积极性,上半年推出、成交均不及去年同期

受信贷政策收紧、企业销售业绩不佳等因素影响,房企资金趋紧,拿地更趋谨慎。2014年上半年全国300个城市土地市场明显降温。供求方面,上半年全国300个城市共推出各类用地12.2亿平方米,同比下降12.0%;成交10.1亿平方米,较去年同期下降15.2%。价格方面,受成交结构影响楼面均价整体水平同比仍继续上涨,溢价率总体下降。上半年,全国300个城市各类用地楼面均价为1235元/平方米,同比上涨19.7%。出让金方面,一线城市尤其是北京同比增长显著,占全国比重提高,而二、三四线城市出让金低于去年同期。

(1) 供求:推出、成交规模均不及去年同期,房企拿地热情下降,市场趋冷

上半年土地推出量同比明显回落,企业拿地不积极致政府推地逐渐放缓。2014年上半年,全国300个城市共推出各类用地12.2亿平方米,同比下降12.0%。其中,住宅用地推出6.1亿平方米,同比下降9.8%;商办用地推出2.3亿平方米,同比下降14.0%。分季度来看,一季度供地水平普遍优于二季度,且同比实现小幅增长,二季度则同比下滑22.4%,环比回落8.7%。住宅用地同环比变化与总体趋势一致,二季度同比下降23.7%,环比下降17.1%;商办用地一、二季度同环比均下降,二季度同比下降22.9%,环比下降4.4%。总体来看,住宅用地月均推出量仅高于2012年同期,政府推地节奏明显放缓,但商办用地月均推出仅次于2013年,为近五年同期次高水平。

(2) 价格:楼面均价较去年继续上涨,溢价率持续下行

楼面均价整体水平同比继续上涨。2014年上半年,全国300个城市各类用地楼面均价为1235元/平方米,同比上涨19.7%。其中住宅用地楼面均价为1746元/平方米,同比上涨23.4%,商办用地为1602元/平方米,同比上涨17.2%。2014年以来,房企拿地更重于一二线城市,三四线城市则谨慎进入,北京、上海等市优质地块高价成交拉高全国整体住宅楼面价,如北京丰台卢沟桥乡西局地块、上海闸北大宁路街道325街坊楼面价均超2.5万元/平方米。

(3) 出让金:上半年基本持平去年同期,二季度大幅回落,十大城市占比提高

楼面价上涨作用使得总出让金能持平上年同期,二季度出让金下降明显。2014年上半年,全国300个城市土地出让金总额为12559亿元,基本与上年同期持平。其中住宅用地出让金为8573亿元,同比增长5.9%;商办用地出让金为3041亿元,同比下降2.7%。分季度来看,一季度各类土地出让金同比均实现增长,其中住宅用地出让金同比增长23.6%,商办用地小幅增长4.1%;二季度土地市场成交骤降,出让金回落至5393亿元,同、环比分别下降12.5%和24.7%。

5. 企业:业绩分化,龙头企业仍实现增长,中小企业业绩下降,融资成本差异显著

销售方面,2014年上半年,品牌房企业绩表现分化,龙头房企逆势保持高增长,多数中小房企销售业绩不及预期。企业整体目标完成率低于去年同期,市场低迷期行业集中度进一步提高。土地投资方面,企业上半年投资意愿明显下降,拿地规模大幅缩减,投资区域仍聚焦一二线城市。

(1) 销售业绩:品牌房企业绩分化,目标完成情况不及预期,市场份额大幅提升

2014年上半年,20家代表性品牌房企销售额达6299.2亿元,同比增长9.8%;销售面积5757.3万平方米,同比增长11.6%。

(2) 土地投资:拿地热情骤减,战略聚焦一二线,市场观望情绪浓

品牌房企拿地步伐明显减缓,投资意愿下降。

第二部分:2014年下半年中国房地产市场趋势展望

1. 宏观环境:经济维稳,信贷稳中趋松,中央趋稳,地方微调

(1) 宏观经济:经济运行缓中趋稳,定向“微刺激”保障房地产业发展环境平稳

 

展望下半年,中央将持续强化“微刺激”政策以实现“稳增长”目标,但和以往不同的是,政府将采取更多新型宏观调控手段,兼顾调结构促改革,逐步理顺政府与市场间的关系,促使市场主体迸发新的活力,从而对中长期增长形成有力支撑。在加强“定向调控”的背景之下,房地产业整体发展环境将保持平稳。

(2) 货币环境:货币环境稳中趋松,未来更多支持自住购房贷款需求

差别化信贷政策再次体现中央“有保有压”的调控基调,保障合理自住需求,抑制投资投机需求,信贷政策将为房地产市场刚性需求的平稳释放提供有效保证。

根据最新发布的《2013年中国人民银行年报》,2014年“宏观调控将统筹稳增长、调结构、促改革和防风险”。我们认为,下半年将继续坚持稳健的货币政策,同时加强定向调整,以支持经济结构调整和转型升级。对于房地产业来说,货币环境稳中趋松有助于稳定市场预期,但结构性调整决定了直接利好将相对有限。

(3) 房地产调控:中央推进中长期制度建设,适度放权地方灵活调整政策

中央坚持市场化改革,对调控“不打压、不刺激”。新一届政府着力推进长效机制建设完善。地方政策调整更趋灵活,空间更大。

2. 市场趋势:下半年供需回升,整体仍供大于求,促销带动以价换量,但全年成交难及去年

(1) 全国预测:下半年新开工同比降幅收窄、投资增速回落,销售量有所回升

全国投资开工:新开工同比降幅收窄,投资额同比增速小幅回落

 

预计下半年新开工面积较上半年增加,但同比仍下降。从历史数据来看,贷款余额同比增速对于半年后的新开工面积存在一定影响。2014年1-5月贷款余额同比增长13.9%,较1-4月有所回升,随着央行两次定向降准,1-6月贷款余额同比增速为14.0%,较上月继续回升,但仍低于去年全年水平(14.1%)。此外,据中国指数研究院对300个城市土地成交监测,2013年土地成交规划建筑面积为27.3亿平方米,创2010年以来新高。预计下半年,部分土地将陆续开工,新开工面积较上半年有所增长,但同比去年下半年仍下降,降幅约为8.3%,较上半年有所收窄;全年新开工降幅预计在11.2%-13.2%之间。

全国销售:下半年成交量有所恢复,全年仍难及去年

(2) 重点城市:新批上市季节性放大,成交量有所恢复但力度有限,供大于求促进价格继续调整

预计下半年房企将加大推盘力度,新批上市量季节性放大。从重点城市新增供应来看,由于“金九银十”和年底普遍为企业推盘高峰,2008-2013年的下半年供应量相当于上半年的1.4倍,占全年比重均值为58%,比上半年高出约16个百分点(接近四六开比例)。

量价:下半年成交有所恢复但低于去年同期,价格继续调整

供应量加大、房企促销及市场预期好转带动下半年成交量有所回升但回升力度有限。

(3) 企业策略:去化压力下促销形式多样化,行业进入兼并重组期

库存压力下企业应采取“以价换量”策略,加快去化实现资金回笼;市场主流需求叠加政策支持,企业产品结构宜随市而动;2014年上半年,代表城市小户型成交占比均有所提升,刚性需求重新主导市场。

3. 关注点:金融支持、企业促销力度及市场预期引导是市场变化的关键

(1) 金融支持:个人按揭贷款规模与利率水平影响市场需求

货币信贷与市场量价高度相关,上半年个贷收紧促使市场成交量下行。5月份以来,央行通过“央五条”、两次定向降准向市场注入流动性,央行及住建部均已经表示将加大对自住型购房的支持。三季度预期个贷环境能继续改善,在一定程度上显著影响市场需求,并根本上影响三季度房地产市场走势。

(2) 企业促销:促销力度加大将直接促进成交,有利于消减库存

综合来看,三季度及下半年信贷政策对自住型需求的支持力度,各级主管部门市场预期引导,同时更多城市调整现行政策,以及企业加大推盘促销等综合措施将直接影响需求,并通过市场供求关系直接影响库存及出清周期,导致市场形势的变化。库存和出清周期的变化将是是三季度市场形势演变的重要信号。

(3) 市场预期:我国房地市场尚仍具有增长空间,预期合理引导将促进市场回升

城镇化率提高推动房地产市场需求上升。市场预期是影响市场走势的关键因素,预期合理引导将促进市场回升。2014年上半年信贷收紧影响市场预期,各方保持观望,进一步影响市场整体下行。下半年经济整体维稳,信贷政策稳中趋松,中央或将继续采取金融措施支持自住型住房需求,各地房地产调控政策更趋灵活,房企合理定价,多方举措将有助于合理引导市场预期。在市场预期向好的前提下,房地产市场各方积极入市,市场潜在需求得以释放,有望带动市场回升。

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